qq500人群世邦魏理仕发布一季度成都房地产市场报告

时间:19-11-04 02:47 责任编辑: 来源: 点击:

中华写字楼网():世邦魏理仕发布一季度成都房地产市场报告

4月3日,世邦魏理仕(CBRE)在成都发布《2019年第一季度成都房地产市场报告》,报告显示,新旧动能交替使优质写字楼市场的不确定性增加;存量时代下,商业发展三大新趋势助力市场再升级,而“首店经济”的培育亦从需求端为市场发展注入“强心剂”;随着电商自建库的逐步交付,仓储物流市场受到冲击,“需求替代”成行业新议题。

  优质写字楼市场

  第一季度,成都优质写字楼市场供应回升,录得三个写字楼项目合计约19万平方米的新增供应,其中包括天府新区秦皇寺区域首个甲级写字楼中交国际中心的交付。传统淡季,加之经济发展处"新旧动能"转换期,季内写字楼市场需求增长放缓,净吸纳量实现约15万平方米,同比下降20.3%、环比下降13.3%,其中还包括约4万平方米的自用面积和约2万平方米的第三方办公运营商的隐性需求。

  从需求端看,扣除由自用所导致的去化,季内非传统金融、房地产与TMT分列前三大需求来源。首先,非传统金融以20.1%的贡献率居于首位,主要驱动力来自于金融服务类头部企业的大面积扩租和若干优质企业的办公需求升级;房地产紧随其后贡献率达19.6%,其中来自于城市综合开发运营的头部企业和内资建筑设计类企业的需求最为活跃;TMT以14.0%的贡献率位居第三,外资及内资头部企业研发部门向二线城市的不断下沉将助力该行业在成都保持活跃。除此之外,随着消费需求的更迭,医疗、教育类的办公需求也得到进一步释放,贡献率同比、环比均明显增加。


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  经济发展正处于新旧动能转换、经济转型的关键阶段,期间新动能尚待培育、传统动能加速调整,继而为成都写字楼市场的需求端带来更多不确定性。

  就行业来看,以非传统金融和TMT为代表的新经济企业租赁需求活跃的同时,亦伴随着行业调整所导致的企业退租及办公需求降级。就区域市场来看,上述行业调整亦导致区域表现分化,季内同属南延线的金融城和大源区域市场的差异化表现即为印证。具体而言,得益于金融科技产业的政策吸引、市场成熟度的提升和产业聚集效应的加剧,金融城季内需求活跃,成为TMT企业研发部门等大面积需求落户成都或市场孵化转移的首选之地;而大源季内需求平淡,且录得多宗来自于中小型传统及新兴行业企业的退租或办公需求降级。相应地,成都优质写字楼市场整体空置率环比仅下跌0.1个百分点,至季末的23.4%。

  甲级和乙级写字楼租金的此消彼长使整体租金趋稳,然而所释放的信号不可忽视。

  季内甲级写字楼平均租金环比上涨0.3%,主要由金融城持续活跃的市场基本面及东大街部分楼宇在实现高入驻率(75%以上)后调整租金策略所致。然而,乙级写字楼平均租金环比则下跌0.1%,这一由涨转跌的拐点对市场释放出不稳定性的信号。由此,成都优质写字楼市场平均租金环比微涨0.1%,报84.0元每平方米每月。

  二级租赁市场方面,随着更多小规模转租公司入局,全市可转租总面积增至32.9万平方米。着眼需求端,市中心200-300平方米区间的小面积租赁单元获得积极的市场反馈,个别转租公司已实现清盘;而南延线区域由于非传统金融类中小型企业退租较多,区域转租率跌至至73.8%。租金方面,转租公司普遍推出特价房的租赁策略,由此全市一、二级租赁市场的租金溢价空间进一步缩小。另一方面,联合办公也顺应市场需求逐步在蓉推出新的企业办公解决方案,例如空间优化及大面积定制装修等,整体而言价格和同质化竞争愈发激烈。

  展望未来,2019年成都优质写字楼市场还将迎来约76万的新增供应,主要分布在传统商务区和金融城。着眼需求端,在打造国际营商环境的背景下,市场经济运行机制和体系的国际化改革所营造出的宜商环境有望使成都在国际舞台上的竞争力愈发凸显,继而吸引更多优质企业特别是外资企业在蓉布局。然而,考虑到新经济行业调整及头部企业的强者恒强,市场或将预见更多优质企业携大面积租赁需求进驻成都与部分企业因经营不明确性加剧办公需求降级或收缩的异向并存情况。与此同时,金融、房地产、文化与科技等不同行业的相互融合所带来的细分办公需求新增点亦有望助力成都办公需求的更新换代。

  世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|办公楼部主管邓艳萍表示:“2018年成都优质写字楼市场活跃度攀高,然2019年第一季度市场需求增长有所放缓。在新经济发展的背景下,‘传统’与‘新兴’的多维度融合引关注。就行业来看,金融、医疗、教育、旅游与高科技产业的融合衍生诸多细分需求新增点;就办公模式来看,传统行业租户在关注写字楼存量市场的同时,也开始关注与第三方办公运营商合作的轻资产办公新运营模式。总体而言,2019年成都优质写字楼市场在供应小高峰的情况下,微观市场的租赁需求、办公模式亦将发生潜移默化的改变。”

  零售物业市场

  第一季度,位于三圣乡板块的伊藤广场开业为市场带来8万平方米的新增供应。伊藤广场是伊藤洋华堂由百货模式转变为购物中心的首个项目,在延续日系百货人性化、精细化服务的基础上,亦通过新运营模式增加了餐饮及体验的业态占比。然而,茂业百货武侯店却于本季闭店。由此,提升物业功能性、丰富业态配比不失为传统百货重拾竞争力的方案。着眼需求端,市场持续活跃。统计层面,全市零售物业市场空置率环比下降0.3个百分点至5.5%;受核心、次级商圈的拉动,全市购物中心首层平均租金环比微涨0.2%,报374.2元每平方米每月。

  国际品牌继续加持成都市场,季内录得Roger Dubuis和Pomellato进驻国际金融中心;DKNY和Tory Burch入驻万象城等。同期,潮流品牌保持市场新宠姿态,本季不仅录得Off-White成都二店、A.P.C西南首店、Palm Angels西南首店进驻仁恒置地广场;亦录得潮流化运动品牌的持续扩张,如中国李宁进驻大悦城、Champion于王府井购物中心围挡等。随着消费者回归理性,快时尚品牌负重前行且呈两极化发展,本季录得主推“基础款”和“科技”的优衣库于龙湖北城天街新设店铺,而GAP则关闭位于成都339的店铺。此外,互联网基因的品牌继续渗透市场,本季录得网红茶饮楽楽茶首进成都于国际金融中心围挡;西部首家天猫新零售智慧场馆进驻未来中心;通过互联网平台整合需求的新兴健身品牌SuperMonkey进驻仁恒置地广场和悠方购物中心等。统计层面,按新设店铺数计,零售、餐饮、体验业态的占比分别为52.9%、32.1%、15.0%。


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  受去年次级商圈密集开业的项目在品牌组合、空间排布上给市场带来的参见和随之而来的竞争压力影响,2019年成都零售物业市场不同以往,调整提前而至。

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