商住房,房产 华夏彩票界里的“皇帝的新衣”

时间:19-04-06 12:37 责任编辑: 来源: 点击:

商住房,房产
华夏彩票界里的“皇帝的新衣”

  

  3月26日,中原地产研究中心提供一份数据:北京商住房限购两年间,成交量暴跌93.1%,均价从2017年的5.1万/平方米迅速降至3.4万/平方米,跌幅超三成。

  商住房已经卖不动了。

  短短3年前,那还是商住房的黄金年代。当年的成交量高达6.6万套,售楼处人流涌动,抢着要给钱,一片繁荣景象。商住房价的直线窜升已经无限逼近了周边的住宅房价。那时候,开发商、房产中介、炒房客都以为春天要来了。

  把北京商住房的火爆市场瞬间冰封的是一份红头文件。2017年3月26日,北京市住建委等5部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,文件明确规定:

  商办类项目不得擅自改为居住等用途,在建(含在售)项目不得出售给个人;二手项目出售给个人时,需满足名下在京无房,且在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

  毫无防备,这则“3.26新政”直接套住了北京商住房市场。其中,北京最大商住楼盘“北京像素”的开放商中弘股份(000979)随后陷入负债危机。在2018年12月27日,中弘股份因面值连续20个交易日低于1元而被强制退市,成为A股史上首只跌破1元的退市股。

  

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  其实,商住房一开始就是穿着“皇帝的新衣”。

  上世纪90年代末,中国楼市非常低迷,出现了很多烂尾楼。98年的房改政策以及2000年后的经济繁荣,让住房需求的巨量潜力释放。部分开发商开始收购烂尾楼,改为酒店式公寓,因为不限购、单价低、地段好、租金高、设计新等优势,吸引了很多年轻人的喜爱,迅速成为地产市场的宠儿。

  这个特色时代的产物不管怎么包装,都有它的尴尬所在。

  中国用地性质划分很明确,包括住宅、商业、 办公、工业用地等,并没有“商住”一说。不管是商住房还是酒店式公寓等称谓,实际代指的是商业、办公类楼房。

  也正因为商住房的特殊身份,导致它不能拥有普通商品房的同等待遇。它的产权年限往往只有40年或50年,不能落户,商用水电且没有燃气,也不能享受到普通商品房的贷款优惠政策等。

  

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  那么,商住房还值得投资吗?

  如果还没有打算入手商住房,建议优先选择普通商品房。在“房住不炒”的大背景下,商住房的交易流动性只会有减不增。因为个人会因政策限购、贷款压力、交易税收等缺点考量,选择商品房居多;而机构基于成本考量,选择租用居多。

  如果你打算入手商住房,建议选择小户型产品,尤其是50平米左右的产品,并且是城市中心地段。

  如果你已经投资了商住房,且打算卖出。我的建议是,先保留。地段好的商住房仍然有不错的租金收入。在下一波房地产市场上涨时,等待政策的松绑,再出手商住房。

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